Gemeinsames Gutachten & Schiedsgutachten bei Uneinigkeit

Wenn unterschiedliche Wertvorstellungen Gespräche blockieren

In Erbengemeinschaften, bei einer Scheidung mit Zugewinnausgleich oder unter Miteigentümern eines Hauses in Würzburg, Wertheim oder Tauberbischofsheim prallen regelmäßig zwei Perspektiven aufeinander: Die übernehmende Partei sieht vor allem den anstehenden Sanierungsbedarf, während die ausscheidende Partei sich an hohen Angebotspreisen aus Internetportalen orientiert.

Beauftragt jede Seite allein ein eigenes Gutachten, verhärten sich die Fronten oft nur weiter – und die Kosten verdoppeln sich.

Zwei Wege zur außergerichtlichen Klärung: Saubere Abgrenzung

Im Sprachgebrauch wird fast jedes gemeinsam eingeholte Gutachten als „Schiedsgutachten“ bezeichnet. Rechtlich und praktisch sollte man jedoch genau unterscheiden:

| Merkmal | Gemeinsam beauftragtes Gutachten (Praxis-Regelfall) | Förmliches Schiedsgutachten (§§ 317–319 BGB) | | :--- | :--- | :--- | | Vorab-Vereinbarung | Gemeinsamer Gutachtenauftrag an den Sachverständigen ohne Unterwerfungsvertrag | Eigener zivilrechtlicher Schiedsgutachtervertrag zwischen den Parteien (durch Anwälte / Notar zu gestalten) | | Bindungswirkung | Keine automatische Rechtsbindung; überzeugt durch Transparenz und nachvollziehbare Herleitung | Vertraglich verbindlich, sofern nicht offenbar unbillig (§ 319 Abs. 1 BGB) | | Gutachteninhalt | Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder – bei grundsätzlichem Konsens – Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten exakt nach den im Schiedsgutachtervertrag definierten Bewertungsprämissen und Stichtagen |

In meinem Sachverständigenbüro erstelle ich die unabhängige Immobilienbewertung nach § 194 BauGB und ImmoWertV; sofern die Parteien ausdrücklich eine verbindliche Schiedsgutachtenabrede wünschen, muss der zugrunde liegende Schiedsgutachtervertrag vorab durch die bevollmächtigten Rechtsanwälte oder ein Notariat formuliert werden (§ 2 RDG).

Warum Transparenz im Ablauf entscheidend ist

Damit alle Beteiligten das Ergebnis mittragen können, halte ich bei gemeinschaftlichen Aufträgen strikte Verfahrensregeln ein:

1. Einheitliche Informationsbasis: Alle Auftraggeber erhalten Gelegenheit, Objektunterlagen, Modernisierungsnachweise und Hinweise zu bekannten Schäden einzubringen.
2. Gemeinsamer Ortstermin: Die Besichtigung wird mit allen Seiten abgestimmt, sodass keine Partei den Eindruck einseitiger Einflussnahme gewinnt.
3. Klare Stichtagsdefinition: Vor Beginn wird eindeutig schriftlich festgehalten, auf welchen Wertermittlungsstichtag (z. B. Todestag, aktueller Tag der Auseinandersetzung oder Zustellung des Scheidungsantrags) sich die Bewertung bezieht.