Gutachterliche Kaufpreisaufteilung (Grund & Boden vs. Gebäude)

Beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder einer betrieblich genutzten Immobilie wird ein einheitlicher Gesamtkaufpreis gezahlt. Da Grund und Boden keinem Werteverzehr unterliegt, bildet nach § 7 Abs. 4 EStG ausschließlich der auf das Gebäude entfallende Anschaffungskostenanteil die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung (AfA). Ein Sachverständigengutachten nach den Regeln der ImmoWertV ermittelt das marktgerechte Verhältnis zwischen Boden- und Gebäudewert anhand des konkreten Objekts vor Ort.

Kurz gesagt: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19) entfaltet die typisierte Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums keine rechtliche Bindungswirkung. Weicht die pauschale Verwaltungsrechnung spürbar von den realen Gegebenheiten vor Ort ab, kann die sachgerechte Wertrelation von Boden und Gebäude durch ein begründetes Gutachten nach ImmoWertV dargelegt werden.

Orientierungsrechner · Modellhafte Überschlagsrechnung (kein Gutachten)

Kaufpreisaufteilung in 4 Schritten überschlägig einordnen

Prüfen Sie für vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser unverbindlich, in welcher Spanne das Verhältnis von Gebäude- zu Bodenwert im Ertragswertmodell nach §§ 27–34 ImmoWertV liegt – und vergleichen Sie die Spanne mit einer vorhandenen Quote.

Schritt 1 von 3 vor dem Ergebnis

Schritt 1 / 4

1. Um welche Immobilie und Situation geht es?

Bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern orientiert sich der Marktpreis regelmäßig an den erzielbaren Mieten (Ertragswertmodell).

Objektart auswählen *

Aktueller Stand des Erwerbs

Gesamtkaufpreis laut Kaufvertrag (ohne Kaufnebenkosten) *

Reiner Kaufpreis für Grund und Boden samt Gebäude (ohne Grunderwerbsteuer, Notar und Makler)

€

Wann ist eine sachverständige Kaufpreisaufteilung sinnvoll?

Sowohl vor Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags als auch nach Eingang von Rückfragen des Finanzamts stellt sich die Frage, welcher Anteil des Kaufpreises wirtschaftlich auf den Grund und Boden und welcher Anteil auf das aufstehende Gebäude entfällt. Besonders relevant ist eine gutachterliche Ermittlung in drei typischen Konstellationen:

Hohe Bodenrichtwerte bei Bestandswohnungen & Mehrfamilienhäusern

In gefragten Lagen – etwa in Würzburg, Aschaffenburg oder Schweinfurt – führt die ungeprüfte Übernahme von Zonen-Bodenrichtwerten in pauschalen Rechenhilfen häufig zu rechnerisch überzeichneten Bodenanteilen, weil Geschossflächenzahl (GFZ), Miteigentumsanteil oder Ertragsverhältnisse unzureichend gewichtet werden.

Fehlende oder vom Finanzamt beanstandete Vertragsaufteilung

Wurde im Notarvertrag keine Aufteilung festgehalten oder hält das Finanzamt die vertraglich gewählte Quote anhand seiner Arbeitshilfe für nicht plausibel, schafft eine objektbezogene Einzelwertermittlung eine nachvollziehbare fachliche Tatsachengrundlage.

Durchgeführte Modernisierungen & individuelle Grundstücksmerkmale

Saniertes Sondereigentum, ausgebaute Dachgeschosse oder umgekehrt wertmindernde Grundstückseigenschaften (Hanglage, Hinterlandflächen, Dienstbarkeiten, abweichende bauliche Ausnutzung) lassen sich nur über eine persönliche Besichtigung und Aktenprüfung sauber erfassen.

BMF-Arbeitshilfe vs. Sachverständigengutachten nach ImmoWertV

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) die damalige Fassung der BMF-Arbeitshilfe beanstandet. Das Bundesfinanzministerium hat seine Arbeitshilfe daraufhin 2021 überarbeitet; sie bleibt jedoch eine typisierte Berechnung ohne Ortsbesichtigung und ohne objektkonkrete Anpassung von Bodenwert, Mieterträgen und Gebäudezustand und ist für Steuerpflichtige und Gerichte weiterhin nicht bindend.

Merkmal	Typisierte BMF-Arbeitshilfe	Gutachterliche Kaufpreisaufteilung (ImmoWertV)
Verfahrenswahl	Standardisierte Tabellenansätze ohne Einzelfallwürdigung vor Ort	Objektartgerecht nach ImmoWertV: regelmäßig Ertragswertverfahren bei vermieteten Renditeobjekten (ETW, MFH, Wohn- und Geschäftshäusern, vermieteten Wohnhäusern); regelmäßig Sachwertverfahren bei eigengenutzten EFH/ZFH
Bodenwertableitung	Pauschaler Ansatz des Zonen-Bodenrichtwerts ohne Objektkorrektur	Sachverständige Anpassung an reale GFZ (Umrechnungskoeffizienten), Grundstücksgröße, Zuschnitt und Rechte/Lasten
Gebäudezustand	Reine Tabellenannahmen am Schreibtisch ohne Besichtigung	Persönlicher Ortstermin mit Aufnahme von Ausstattungsstandard, Modernisierungen und Bausubstanz
Rechtliche Einordnung	Verwaltungsinterne Schätzhilfe / widerlegbarer Parteivortrag	Einzelfallbezogener Sachverständigennachweis gemäß BFH IX R 26/19; im Finanzgerichtsverfahren qualifiziertes Privatgutachten (Entscheidung durch Finanzamt / Finanzgericht)

Methodik & Zusammenspiel mit der Restnutzungsdauer

Als Zertifizierter Immobiliengutachter für Immobilienbewertung DIAZert (LS) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG führe ich die Kaufpreisaufteilung streng ergebnisoffen auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der regionalen Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse durch. Aus den separat abgeleiteten Einzelwerten von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ergibt sich das relative Wertverhältnis, nach dem die Anschaffungskosten quotal aufgeteilt werden.

Bei älteren vermieteten Bestandsgebäuden prüfen Eigentümer und Steuerberater häufig ergänzend, ob neben der Kaufpreisaufteilung auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorliegt. Weitere Informationen sowie eine erste Modellrechnung finden Sie auf der Seite Restnutzungsdauer-Gutachten & Orientierungsrechner. Geht es hingegen um die Bewertung im Erbfall oder bei einer Schenkung gegenüber dem Finanzamt, greift der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.

Honorar & Ablauf: Verbindliches Festpreisangebot (Gesamtpreis inkl. gesetzl. USt.) nach kostenfreiem Erstgespräch – orientiert an Objektart und Aufwand, unabhängig von einer Maklerprovision.

Häufige Fragen zur gutachterlichen Kaufpreisaufteilung

Warum reicht die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung oft nicht aus?

Der Bundesfinanzhof hat bereits die frühere Fassung der BMF-Arbeitshilfe beanstandet (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19). Das Bundesfinanzministerium hat die Arbeitshilfe daraufhin 2021 zwar um Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertansätze sowie Regionalisierungsfaktoren ergänzt; sie bleibt jedoch eine typisierte Berechnung am Schreibtisch ohne Ortsbesichtigung und ohne objektkonkrete Anpassung von Bodenwert, Mieterträgen und tatsächlichem Gebäudezustand. Rechtlich handelt es sich weiterhin nicht um eine bindende Vorgabe, sondern um einen widerlegbaren Schätzvorschlag der Verwaltung.

Gilt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag automatisch?

Grundsätzlich ist eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung der Anschaffungskosten der Besteuerung zugrunde zu legen, solange sie weder zum Schein getroffen wurde noch einen Gestaltungsmissbrauch darstellt, die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint (vgl. BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19; Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21). Zweifelt das Finanzamt die vertragliche Quote an oder fehlt eine Regelung im Kaufvertrag, kann das reale Wertverhältnis durch ein Sachverständigengutachten nach ImmoWertV dargelegt werden.

Welches Bewertungsverfahren wird bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern angewendet?

Bei vermieteten Rendite- und Kapitalanlageimmobilien – wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder vermieteten Wohnhäusern – orientiert sich die Preisbildung am Markt regelmäßig an den erzielbaren Mieterträgen, sodass vorrangig das Ertragswertverfahren gemäß §§ 27 ff. ImmoWertV herangezogen wird. Bei klassisch eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt regelmäßig das Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmoWertV) zur Anwendung.

Lässt sich eine Kaufpreisaufteilung mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kombinieren?

Ja, bautechnisch und organisatorisch ergänzen sich beide Fragestellungen häufig: Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Höhe des abschreibungsfähigen Gebäudewertanteils, während ein Restnutzungsdauergutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes untersucht. Beide Aufnahmen können in einem gemeinsamen Ortstermin erfolgen; die steuerliche Abstimmung übernimmt Ihre Steuerberatung.

Abgrenzung zur Rechts- und Steuerberatung:Die gutachterliche Kaufpreisaufteilung ermittelt ausschließlich das technische und marktwirtschaftliche Wertverhältnis zwischen Grund und Boden sowie Gebäude nach ImmoWertV. Die Behandlung mitverkaufter beweglicher Wirtschaftsgüter (z. B. Einbauküche, Inventar), übernommener Erhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen sowie die steuerliche Geltendmachung gegenüber dem Finanzamt obliegen Ihrer Steuerberatung bzw. dem beurkundenden Notariat. Über die Anerkennung im Einzelfall entscheidet das zuständige Finanzamt.

Unverbindliches Erstgespräch

Unverbindliches Erstgespräch zu Ablauf und Honorar

Nennen Sie mir kurz Objektart, Baujahr, Lage und Anlass Ihrer Kaufpreisaufteilung. Ich gebe Ihnen eine sachverständige Rückmeldung zu Vorgehensweise, Unterlagenbedarf und Festpreis.