Restnutzungsdauergutachten
(Gebäude-AfA)
Nutzen Sie Ihr gesetzliches Recht auf eine höhere Gebäudeabschreibung! Wenn die tatsächliche wirtschaftliche oder bauliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als die pauschal typisierten 50 Jahre (2 % AfA), können Sie dies mit einem methodisch fundierten Gutachten nach ImmoWertV fachgerecht und nachvollziehbar gegenüber dem Finanzamt nachweisen.
Die Pauschale (Standard)
Das Finanzamt schreibt Wohnimmobilien meist pauschal über 50 Jahre mit 2 % p.a. ab. Der tatsächliche energetische, bauliche und wirtschaftliche Zustand des Gebäudes bleibt dabei unberücksichtigt.
Die reale Abschreibung
Oft beträgt die reale Restnutzungsdauer (RND) nur noch 25, 20 oder 15 Jahre. Mit einem qualifizierten Gutachten begründen Sie diese verkürzte RND auf Basis der ImmoWertV und der BFH-Rechtsprechung (Urteil IX R 25/19) fundiert – was bei Anerkennung durch das Finanzamt zu einem entsprechend angepassten jährlichen Abschreibungssatz führt.
Warum ist ein Zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert) erforderlich?
Die bloße Vorlage eines Energieausweises, ein vereinfachtes Tool oder die Schätzung eines Maklers genügen den strengen Nachweispflichten des Finanzamts nicht. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sowie der bundeseinheitlichen Verwaltungspraxis verlangen die Finanzbehörden ein qualifiziertes Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, das auf einer persönlichen Ortsbesichtigung und den anerkannten Regeln der ImmoWertV basiert.
Ihre Sicherheit: Methodik nach ImmoWertV & BFH-Rechtsprechung
Als zertifizierter Immobiliengutachter für Immobilienbewertung DIAZert (LS) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG erfülle ich die personellen und fachlichen Anforderungen der Finanzverwaltung. Meine Gutachten basieren auf einer detaillierten Vor-Ort-Besichtigung, der Modellierung nach ImmoWertV und einer fundierten Bausubstanz- und Modernisierungsanalyse. Sie liefern Ihrem Steuerberater und dem Finanzamt eine belastbare, methodisch fundierte Entscheidungsgrundlage.
Vor-Ort-Begutachtung für die Gebäude-AfA in der Region
Für Kapitalanleger und Immobilienbesitzer in Würzburg, Schweinfurt, Aschaffenburg, Kitzingen, Ochsenfurt sowie Wertheim führe ich die erforderliche bautechnische Inaugenscheinnahme persönlich durch. Dies gewährleistet die vom BFH geforderte sorgfältige Bestandsaufnahme des tatsächlichen Gebäudezustands, der Ausstattungsmerkmale und etwaiger Instandhaltungsrückstände.
Mehrfamilienhaus Baujahr 1968 (Region Unterfranken)
Ein Kapitalanleger erwarb ein vollvermietetes 6-Familienhaus (Baujahr 1968) mit einem reinen Gebäude-Kaufpreisanteil von 480.000 € (ohne Grund und Boden). Die bauliche Vor-Ort-Begutachtung ergab eine funktionstüchtige, jedoch in wesentlichen Gewerken (Strangsanierung, Steigleitungen, Fenster der Allgemeinflächen, energetischer Stand) modernisierungsbedürftige Substanz mit einem Modernisierungsgrad von unter 8 Punkten nach ImmoWertV.
* Transparenzhinweis: Anonymisierte Modellrechnung aus der Bewertungspraxis zur Veranschaulichung der Methodik nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG i.V.m. BFH IX R 25/19. Das tatsächliche Abschreibungspotenzial und die RND werden stets im individuellen Einzelfall auf Basis der Vor-Ort-Besichtigung und Bausubstanz ermittelt. Die steuerliche Anerkennung und Endbeurteilung obliegt dem zuständigen Finanzamt. Es erfolgt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Häufige Fragen (FAQ) zur Restnutzungsdauer
Wie wird die Restnutzungsdauer nach BFH-Vorgaben berechnet?
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19) kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode dargelegt werden. Um zugleich den strengen Verwaltungsanforderungen (BMF-Schreiben vom 22.02.2023) gerecht zu werden, verbinde ich als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter die Modellsystematik der ImmoWertV mit einer persönlichen bautechnischen Vor-Ort-Begutachtung aller wesentlichen Gewerke.
Gilt das Gutachten auch für die Erbschaftsteuer?
Ja, ein Gutachten über den Immobilienwert und den Gebäudezustand kann auch bei Erbschaft oder Schenkung essenziell sein. Wenn die Substanz schlecht ist, spiegelt sich das in einem geringeren Verkehrswert wider.
Wie läuft die Begutachtung ab und welche Unterlagen werden benötigt?
Nach einer kostenfreien Ersteinschätzung Ihrer Objektdaten erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot. Anschließend führe ich persönlich die Ortsbesichtigung durch (zerstörungsfreie Sichtprüfung von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Sanitär, Innenausbau und Keller). Hilfreiche Unterlagen sind Baujahresangaben, Flächenberechnungen sowie eine Aufstellung bisheriger Modernisierungen.
Restnutzungsdauer prüfen & AfA-Potenzial ermitteln
Senden Sie mir unverbindlich die Eckdaten Ihrer Immobilie (Baujahr, Adresse, Modernisierungen). Ich prüfe die Realisierbarkeit einer verkürzten Nutzungsdauer und melde mich innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen.
Möchten Sie vorab eine grobe Orientierungs-Berechnung durchführen?
Zum interaktiven RND-Rechner auf der StartseiteHinweis: Meine Gutachten liefern eine unabhängige, sachverständige Beurteilung des baulichen und wirtschaftlichen Gebäudezustands nach ImmoWertV. Sie stellen ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bitte stimmen Sie die steuerliche Geltendmachung stets mit Ihrem Steuerberater ab.