Scheidung & Immobilie: Gutachten für den Zugewinnausgleich

Immobilienbewertung bei Trennung und Scheidung

Gehört ein gemeinsames Haus oder eine Eigentumswohnung zum Vermögen, steht im Rahmen einer Trennung regelmäßig die Frage im Raum, welchen Marktwert die Immobilie tatsächlich hat – sei es für die Auszahlung eines Ehepartners, die Berechnung des Zugewinnausgleichs oder einen gemeinsamen Verkauf. Unverbindliche Preisspannen aus Online-Portalen oder verkaufsorientierte Maklereinschätzungen reichen dafür meist nicht aus, weil beide Seiten eine belastbare und neutral hergeleitete Zahl benötigen.

Das Stichtagsprinzip im Zugewinnausgleich (§§ 1374–1384 BGB)

Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, vergleicht das Familienrecht das Vermögen zu klar definierten Zeitpunkten (ausführlich dazu auch im Beitrag zum Wertermittlungsstichtag):

| Stichtag | Gesetzliche Grundlage | Bedeutung für die Immobilienbewertung | | :--- | :--- | :--- | | Eheschließung (Anfangsvermögen) | § 1374 BGB | Brachte ein Partner bereits eine Immobilie mit in die Ehe oder erwarb sie während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung (§ 1374 Abs. 2 BGB), wird der historische Verkehrswert zu diesem Datum ermittelt und über den Verbraucherpreisindex (VPI) auf die Kaufkraft des Endstichtags umgerechnet. | | Trennungszeitpunkt | § 1375 Abs. 2, § 1379 BGB | Kann ergänzend Bedeutung erlangen, um Vermögensveränderungen zwischen Trennung und Zustellung des Scheidungsantrags nachzuvollziehen. | | Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen) | § 1384 BGB | Maßgeblicher Stichtag für den aktuellen bzw. stichtagsbezogenen Verkehrswert am Ende der Ehezeit. |

Für zurückliegende Stichtage – etwa eine Eheschließung vor 15 Jahren in Würzburg oder Wertheim – werte ich historische Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren der örtlichen Gutachterausschüsse aus und bereinige seither durchgeführte Modernisierungen rechnerisch.

Kurzgutachten oder vollumfängliches Verkehrswertgutachten?

Welche Gutachtenform wirtschaftlich sinnvoll ist, richtet sich danach, ob zwischen den Ehegatten Einvernehmen besteht:

• Außergerichtliche Einigung im Konsens: Sind sich beide Seiten grundsätzlich einig und suchen eine sachliche Wertbasis für eine notarielle Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung, genügt häufig ein kompaktes Kurzgutachten inklusive persönlichem Ortstermin.
• Abweichende Wertvorstellungen oder anwaltliche Prüfung: Gehen die Preisvorstellungen weit auseinander, liegen Rechte in Abteilung II des Grundbuchs vor (z. B. Wohnungsrecht oder Nießbrauch der Schwiegereltern) oder sollen zwei Stichtage detailliert dokumentiert werden, empfiehlt sich ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Wichtig für die Prozessplanung: Ein im privaten Auftrag erstelltes Gutachten dient außergerichtlich als Einigungsgrundlage und im streitigen Verfahren als substantiierter Parteivortrag (Privatgutachten). Einigt man sich vor dem Familiengericht nicht, beauftragt das Gericht nach § 404 ZPO einen eigenen Gerichtssachverständigen – ein Grund mehr, frühzeitig zu prüfen, ob eine gemeinsame außergerichtliche Beauftragung für beide Partner der wirtschaftlichere Weg ist.

Typische Besonderheiten bei Familienimmobilien

Bei der Vor-Ort-Besichtigung achte ich insbesondere auf Punkte, die in pauschalen Bewertungen leicht untergehen: sichtbaren Instandhaltungsstau, nachträgliche Ausbauten im Dach- oder Untergeschoss (Abgleich mit der Wohnflächenberechnung nach WoFlV) sowie eingetragene Dienstbarkeiten. Persönliche Restschulden aus der Immobilienfinanzierung (Grundschulden in Abteilung III) mindern zwar nicht den Verkehrswert nach § 194 BauGB, werden von Ihren Fachanwälten für Familienrecht aber gesondert in der Vermögensbilanz berücksichtigt.

Rechtliche Fragen zur Berechnung des Zugewinnausgleichs, zu Stichtagen und zur Vertragsgestaltung klären Sie bitte stets mit Ihrer Fachanwältin oder Ihrem Fachanwalt für Familienrecht.