Bauschäden & Instandhaltungsstau im Verkehrswertgutachten

Alterswertminderung vs. Instandhaltungsstau nach ImmoWertV

Der bauliche und technische Zustand einer Bestandsimmobilie bestimmt ihren Marktwert maßgeblich mit. In der normierten Wertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden Alterungsprozesse und sichtbare Schäden in zwei getrennten Rechenschritten abgebildet, damit derselbe Umstand weder übersehen noch doppelt abgezogen wird.

1. Gewöhnliche Alterswertminderung (§ 38 ImmoWertV)

Jedes Gebäude unterliegt über die Jahrzehnte einer technisch-wirtschaftlichen Abnutzung. Im Sachwert- und Ertragswertverfahren bildet die Alterswertminderung diesen regulären Verschleiß über das Verhältnis von Gebäudealter (bzw. fiktivem Baujahr) zur Gesamtnutzungsdauer ab. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern beträgt die modellhafte Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV in der Regel 80 Jahre.

Wurden wesentliche Bauteile wie Dacheindeckung, Fenster, Heizung, Leitungsnetze oder Bäder in den vergangenen Jahren erneuert, verlängert sich die verbleibende Nutzungsdauer entsprechend (Anlage 2 ImmoWertV). Blieben Modernisierungen hingegen aus, verbleibt es bei einer kürzeren Restnutzungsdauer – ein Zusammenhang, der bei vermieteten Objekten auch für ein Restnutzungsdauer-Gutachten zur Gebäude-AfA relevant sein kann.

2. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV)

Geht der Reparaturbedarf über den altersüblichen Zustand hinaus, liegen sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) vor. Diese werden erst nach der Ableitung des vorläufigen Verfahrenswerts marktgerecht zu- oder abgerechnet.

Typische Befunde aus der Bewertungspraxis in Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis sind:

• Deutlich sichtbare Feuchtigkeitserscheinungen, Ausblühungen oder Schimmelbildungen im Keller-, Wohn- oder Dachbereich
• Offenkundige Rissbildungen an Fassadenputz oder Mauerwerk sowie verwitterte Dacheindeckungen und undichte Anschlüsse
• Überalterte Haustechnik (etwa abgängige Heizkessel oder baujahrestypisch überholte Elektroinstallationen) sowie blinde Isolierverglasungen
• Erkennbare Verdachtsmomente auf baujahrestypische Baustoffe (z. B. ältere Faserzementplatten), die im Gutachten transparent als Risikofaktor dokumentiert werden

Ausschlaggebend ist nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV nicht zwingend die Summe der Handwerkerrechnungen im Verhältnis 1:1, sondern der Umfang, in dem der örtliche Grundstücksmarkt den Mangel oder Nachholbedarf tatsächlich einpreist.

Klare Abgrenzung: Zerstörungsfreie Sichtprüfung im Verkehrswertgutachten

Für Eigentümer, Käufer und Erben ist eine klare Abgrenzung wichtig: Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Marktwert zu einem Stichtag auf Grundlage einer persönlichen, augenscheinlichen und zerstörungsfreien Sichtprüfung.

Während dieses Ortstermins werden weder Wandverkleidungen, Decken oder Estriche geöffnet noch Materialproben im Labor untersucht oder Leitungsnetze abgedrückt. Ergeben sich bei der Begehung konkrete Anhaltspunkte für tieferliegende statische Schäden, holzzerstörende Insekten oder Schadstoffbelastungen, weise ich im Gutachten ausdrücklich darauf hin, damit bei Bedarf gezielt ein spezialisierter Fachingenieur hinzugezogen werden kann.

Wann die saubere Zustandserfassung entscheidend ist

Eine nachvollziehbare Dokumentation des baulichen Ist-Zustands ist vor allem in drei Konstellationen wichtig:

1. Bei Erbschaft und Schenkung (Nachweis nach § 198 BewG): Das typisierte Bewertungsverfahren des Finanzamts bildet individuellen Instandhaltungsstau gar nicht ab. Gerade bei sanierungsbedürftigen Nachlassimmobilien liegt der tatsächliche Verkehrswert daher häufig unter dem festgesetzten Grundbesitzwert.
2. In Erbengemeinschaften und beim Zugewinnausgleich: Wenn eine Partei das Haus übernimmt und die andere auszahlt, verhindert eine sachliche Erfassung sichtbarer Schäden spätere Diskussionen über den Zustand zum Stichtag.
3. Vor Kauf- oder Verkaufsentscheidungen: Für eine außergerichtliche Preisorientierung unter Einbeziehung des Objektzustands genügt bei Einigkeit oft bereits ein Kurzgutachten.

Rechtsfragen zu kaufvertraglichen Gewährleistungsausschlüssen oder Offenbarungspflichten klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt; steuerliche Folgewirkungen mit Ihrer Steuerberatung.