Unbebaute Grundstücke & Ackerland bewerten (ImmoWertV)

Die Bewertung von unbebauten Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen: Mehr als nur der Bodenrichtwert

Als Sebastian Rudek, zertifizierter Immobiliengutachter für Unterfranken und den Main-Tauber-Kreis, werde ich oft mit der Frage konfrontiert, wie der Wert von unbebauten Grundstücken oder landwirtschaftlichen Flächen ermittelt wird. Viele Eigentümer und Investoren gehen davon aus, dass der Bodenrichtwert hier die alleinige Größe ist. Doch die Realität ist komplexer: Diese Immobilienkategorien erfordern eine tiefgehende Analyse spezifischer Merkmale, die über einfache Richtwerte hinausgehen.

Ob bei einer Erbschaft in Würzburg, einem geplanten Verkauf einer Ackerfläche im Tauberbischofsheimer Umland oder der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft in der Region Miltenberg – ein fundiertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die belastbare Grundlage für transparente Entscheidungen.

Die Besonderheiten unbebauter Grundstücke

Unbebaute Grundstücke können von der kleinen Baulücke in der Stadt bis zum weitläufigen Baugrundstück am Ortsrand reichen. Ihr Wert hängt maßgeblich von ihrem Potenzial ab. Die zentralen Werttreiber sind hier:

• Baurecht: Ist das Grundstück nach dem Bebauungsplan bebaubar? Welche Art der Bebauung ist zulässig (Wohnen, Gewerbe, Dichte, Geschosszahl)? Liegt es im Innen- oder Außenbereich? Diese Fragen sind entscheidend für die Wertermittlung.
• Erschließungszustand: Ist das Grundstück bereits an Versorgungsnetze (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) angeschlossen? Sind die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt oder fallen sie noch an? Ein voll erschlossenes Baugrundstück in Wertheim hat in der Regel einen deutlich höheren Wert als ein vergleichbares, aber noch nicht erschlossenes Areal.
• Form, Größe und Topographie: Ein optimal geschnittenes, ebenes Grundstück ist meist wertvoller als ein unregelmäßiges, steiles oder schwer zugängliches.
• Bodenbeschaffenheit: Tragfähigkeit des Bodens, Altlasten oder besondere geologische Gegebenheiten können die Baukosten beeinflussen und damit den Grundstückswert mindern.
• Rechte und Lasten: Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten können die Nutzbarkeit erheblich einschränken und sind präzise im Gutachten zu berücksichtigen.

Landwirtschaftliche Flächen: Ein eigener Bewertungskosmos

Die Bewertung von Ackerland, Grünland, Weinbergen oder forstwirtschaftlichen Flächen unterscheidet sich grundlegend von der Baulandbewertung. Hier stehen nicht die Bebauungsmöglichkeiten im Vordergrund, sondern der Ertrag aus der landwirtschaftlichen Nutzung.

Wesentliche Faktoren für die Wertermittlung sind:

• Bodenqualität und Ertragsfähigkeit: Die Bodenart, die Bodengüte (Ackerzahl) und die Wasserversorgung bestimmen maßgeblich das Ertragspotenzial und damit den Wert. Ein hochproduktiver Ackerboden in der fruchtbaren Region um Aschaffenburg erzielt naturgemäß höhere Preise als weniger ertragreiche Flächen.
• Flächengröße und Zuschnitt: Größere, zusammenhängende und maschinell gut bearbeitbare Flächen sind effizienter zu bewirtschaften und daher wertvoller.
• Lage und Zugänglichkeit: Die Entfernung zum Hof und die Erreichbarkeit über befestigte Wege sind von großer Bedeutung.
• Pachtverhältnisse: Bestehende Pachtverträge und deren Konditionen beeinflussen den Verkehrswert.
• Mögliches Umwidmungspotenzial: Nur in sehr seltenen Fällen und unter strengen Voraussetzungen kann eine landwirtschaftliche Fläche zukünftig Bauland werden. Dieses Potenzial, oft als „Bauerwartungsland“ bezeichnet, ist jedoch spekulativ und muss sehr vorsichtig bewertet werden.

Wertermittlungsverfahren: Maßgeschneiderte Ansätze

Für unbebaute Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen kommen primär das Vergleichswertverfahren und gegebenenfalls das Sachwertverfahren (für die Bodenwertermittlung) zum Einsatz.

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise von tatsächlich verkauften, möglichst ähnlichen Objekten herangezogen und an die spezifischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks angepasst. Eine umfassende Datenbasis der Gutachterausschüsse der jeweiligen Regionen ist hierfür entscheidend.

Das Ertragswertverfahren spielt in der Regel keine Rolle, es sei denn, es handelt sich um Grundstücke, die bereits verpachtet sind und regelmäßig Erträge abwerfen, die den Wert maßgeblich beeinflussen. Auch hier kann ein fundiertes Verkehrswertgutachten Klarheit schaffen.

Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV: Die wichtigste Weichenstellung

Der Wert eines unbebauten Grundstücks hängt zuerst davon ab, welchem Entwicklungszustand es zuzuordnen ist. § 3 ImmoWertV unterscheidet:

• Flächen der Land- oder Forstwirtschaft: Acker, Grünland oder Wald ohne Aussicht auf eine bauliche Nutzung.
• Bauerwartungsland: Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist, etwa weil sie im Flächennutzungsplan dargestellt ist oder die Gemeinde ihre Planung entsprechend ausrichtet.
• Rohbauland: Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe noch nicht bebaubar sind.
• Baureifes Land: Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Zwischen diesen Stufen liegen oft Wertunterschiede um ein Vielfaches. Deshalb prüft der Sachverständige die planungsrechtliche Situation genau: Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Lage im Innen- oder Außenbereich und Stand der Erschließung. Eine reine Hoffnung des Eigentümers ist noch keine Bauerwartung.

Werttreiber bei Ackerland und Grünland

Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen bestimmen vor allem diese Merkmale den Verkehrswert:

• Bodengüte: Ackerzahl bzw. Grünlandzahl aus der amtlichen Bodenschätzung. Im Ochsenfurter Gau mit seinen Lössböden liegen sie zum Beispiel deutlich höher als auf den Muschelkalkhängen des Taubertals rund um Tauberbischofsheim oder Wertheim.
• Größe, Zuschnitt und Bewirtschaftbarkeit: Große, rechteckige Schläge lassen sich maschinell effizienter bearbeiten als kleine oder spitzwinklige Flurstücke.
• Hangneigung und Erosionsgefährdung.
• Zuwegung: Ist die Fläche über einen öffentlichen Feldweg erreichbar oder nur über fremde Grundstücke (vgl. Wegerechte und Leitungsrechte im Grundbuch)?
• Bestehende Landpachtverträge: Ein Pachtvertrag geht beim Verkauf auf den Erwerber über (§ 593b in Verbindung mit § 566 BGB). Restlaufzeit und Pachthöhe beeinflussen daher den Wert.
• Schutzgebiete und Nutzungsbeschränkungen, zum Beispiel Wasserschutz-, FFH- oder Überschwemmungsgebiete.

Auch Nutzungsperspektiven außerhalb der Landwirtschaft, etwa für Freiflächen-Photovoltaik, können den Kaufpreis beeinflussen. Sie sind aber nur dann wertrelevant, wenn sie am Bewertungsstichtag konkret und belegbar sind.

Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse

Ausgangspunkt der Bewertung sind in der Regel die Bodenrichtwerte der zuständigen Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB. Sie sind über BORIS-BW bzw. BORIS-Bayern abrufbar. Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone mit definierten Merkmalen. Weicht das konkrete Grundstück davon ab, etwa bei Bodengüte, Größe oder Entwicklungszustand, passt der Sachverständige den Wert nach §§ 24–26 und 40 ImmoWertV sachgerecht an, zum Beispiel über Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses oder über Vergleichskaufpreise. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist außerdem zu beachten, dass Verkäufe nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig sein können. Das kann den Kreis möglicher Käufer einschränken.

Warum ein zertifiziertes Gutachten unverzichtbar ist

Die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen erfordert spezielles Fachwissen und eine präzise Datengrundlage. Ein zertifizierter Immobiliengutachter bewertet nicht nur den reinen Bodenrichtwert, sondern berücksichtigt alle individuellen Gegebenheiten und Potenziale des Grundstücks zu einem exakten Stichtag.

Dies ist entscheidend bei:

• Erbauseinandersetzungen: Um eine faire Verteilung unter Miterben zu gewährleisten.
• Kauf und Verkauf: Für eine realistische Preisvorstellung und Verhandlungsgrundlage.
• Scheidungen: Zur gerechten Aufteilung des Zugewinns.
• Steuerlichen Zwecken: Beispielsweise zur Vorlage beim Finanzamt als Grundlage für steuerliche Zwecke, um den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG zu erbringen.
• Betreuungsfällen: Zur Absicherung der Interessen der betreuten Person.

Mein Anspruch als Ihr zertifizierter Immobiliengutachter ist es, Ihnen eine fachlich fundierte und nachvollziehbare Wertermittlung zu liefern. Mit meiner Expertise für Unterfranken und den Main-Tauber-Kreis stehe ich Ihnen gerne zur Seite, um den tatsächlichen Wert Ihrer unbebauten Grundstücke oder landwirtschaftlichen Flächen zu ermitteln. Weitere Informationen zu unseren Leistungen finden Sie auf unserer Startseite der Website.

Regionaler Ansprechpartner & Leistungen

Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG zertifizierter Immobiliengutachter stehe ich Ihnen in Unterfranken und Baden-Württemberg persönlich zur Verfügung:

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Unsere Spezialgebiete:

• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
• Restnutzungsdauer-Gutachten für die Gebäude-AfA
• Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG (Erbschaft & Schenkung)
• Kompakt- & Kurzgutachten für Immobilien
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