Wohnfläche nach WoFlV: Was zählt – und was nicht?

Warum alte Flächenangaben in Bauakten so oft täuschen

Bei fast jeder zweiten Bestandsimmobilie in Würzburg, Aschaffenburg, Wertheim oder Tauberbischofsheim stimmt die im Exposé tradierte Quadratmeterzahl nicht mit einer heutigen Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) überein. Die Ursachen liegen meist Jahrzehnte zurück: Ältere Baugesuche rechneten nach der längst zurückgezogenen DIN 283 oder der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), schlugen Balkone pauschal zur Hälfte zu oder bezogen nachträglich ausgebaute Dach- und Kellerräume ohne Prüfung der lichten Höhen ein.

Die wichtigsten Anrechnungsregeln nach §§ 2–4 WoFlV im Überblick

| Bereich / Bauteil | Anrechnung nach WoFlV | Häufiger Praxisfehler | | :--- | :--- | :--- | | Lichte Raumhöhe ab 2,00 m | 100 % | Messung ab Rohdecke statt ab fertigem Fußbodenbelag | | Lichte Raumhöhe 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % | Dachschrägen und Gaubenbereiche werden voll gerechnet | | Lichte Raumhöhe unter 1,00 m | 0 % | Kniestockflächen werden mitgezählt | | Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten | In der Regel 25 % (ausnahmsweise bis 50 %) | Pauschale 50-%-Anrechnung einfacher Standardterrassen | | Unbeheizte Wintergärten & Schwimmbäder | 50 % (voll beheizte Wohnwintergärten: 100 %) | Kaltwintergärten werden voll zur Wohnfläche addiert | | Keller, Heizungsraum, Waschküche, Garage | 0 % Wohnfläche (reine Nutzfläche nach DIN 277) | Witterungsgeschützter Hobbykeller ohne Aufenthaltsraumgenehmigung wird als Wohnfläche gezählt |

Vier Bereiche, in denen jeder Quadratmeter zählt

1. Verkehrswert im Vergleichs- und Ertragswertverfahren: Da Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und Häuser sowie Marktmieten je Quadratmeter Wohnfläche abgeleitet werden, verschieben bereits 10 bis 15 m² Abweichung das Bewertungsergebnis im Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB um fünfstellige Beträge.
2. Kauf- und Mietrecht: Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von vertraglichen Beschaffenheitsangaben ab (im Mietrecht gilt ab mehr als 10 % Abweichung eine gefestigte BGH-Rechtsprechung), drohen Rückabwicklungs- oder Minderungsstreitigkeiten.
3. Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG): Wurden im Feststellungsformular versehentlich Keller- oder Dachbodenflächen als Wohnfläche eingetragen, fällt der pauschale Grundbesitzwert sofort zu hoch aus.
4. Grundsteuer im Ländervergleich: Im bayerischen Flächenmodell (Unterfranken) bildet die Wohnfläche neben der Grundstücksfläche unmittelbar die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, während Baden-Württemberg beim Bodenwertmodell allein auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert abstellt.

Beim persönlichen Ortstermin gleiche ich die vorhandenen Bauzeichnungen mittels Laser-Kontrollmaßen auf Plausibilität ab und erstelle bei fehlenden Unterlagen nach Vereinbarung ein belastbares Aufmaß für das Gutachten.