Grundsteuer B Baden-Württemberg: Gutachten (§ 38 LGrStG)

Warum das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg Ausreißer erzeugt

Baden-Württemberg hat sich bei der Grundsteuerreform für ein eigenes Landesmodell entschieden: Der Grundsteuerwert berechnet sich im Kern durch Multiplikation der amtlichen Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.2022 (modifiziert durch einen gesetzlichen Abschlag von 30 % bei überwiegender Wohnnutzung auf der Ebene der Steuermesszahl).

Gerade in topografisch bewegten und historisch gewachsenen Kommunen des Main-Tauber-Kreises – wie Wertheim, Tauberbischofsheim oder Bad Mergentheim – unterstellt diese Formel jedoch für jeden einzelnen Quadratmeter eines Flurstücks volle Baulandqualität nach dem Zonen-Richtwert.

Die Öffnungsklausel nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW

Um verfassungsrechtliche Übermaße im Einzelfall abzufedern, hat der Landesgesetzgeber in § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (LGrStG BW) geregelt: Weist der Steuerpflichtige durch ein qualifiziertes Gutachten nach, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 Prozent niedriger ist als der nach § 38 Abs. 1 bis 3 LGrStG BW ermittelte Grundsteuerwert, kann auf Antrag dieser niedrigere Wert angesetzt werden.

Die 30-%-Hürde ist bewusst hoch gesetzt. Typische Fallgruppen, in denen sie in der Praxis erreicht werden kann, sind:

• Übergroße Wohngrundstücke mit tiefem Garten- oder Hanganteil außerhalb des Baufensters, der rechtlich kein selbstständiges Bauland darstellt
• Starker Steilhang, Fels- oder Hochwassereinschränkungen in Tal- und Flusslagen an Main und Tauber
• Erheblich wertmindernde Baulasten (§ 71 LBO BW) oder Wege- und Leitungsrechte in Abteilung II des Grundbuchs
• Eingeschränkte tatsächliche Bebaubarkeit (z. B. abweichendes Maß der baulichen Nutzung, fehlende Zufahrt oder Denkmalschutzensemble-Restriktionen)

Wichtig an der Landesgrenze: Kein Bodenwert-Nachweis in Bayern

Da mein Bürostandort in Wertheim unmittelbar an den Freistaat Bayern grenzt, weise ich Interessenten aus Unterfranken vorab transparent auf den Systemunterschied hin: In Bayern gilt das wertunabhängige Flächenmodell. Dort zählen nur Quadratmeterzahlen von Boden und Gebäude – ein Gutachten über einen niedrigeren Bodenwert ändert am bayerischen Grundsteuermessbetrag nichts.

Ablauf: Erst sachverständig einschätzen, dann entscheiden

Weil die 30-%-Schwelle streng ist, erstelle ich kein Gutachten ins Blaue hinein. Im Rahmen unserer Leistung zur Grundsteuer B in Baden-Württemberg sichte ich zunächst Flurkarte, BORIS-BW-Zone zum Stichtag 01.01.2022 und die besonderen Grundstücksmerkmale. Nur wenn die Abweichung von mehr als 30 % sachverständig nachvollziehbar darstellbar erscheint, empfehle ich die Beauftragung inkl. persönlichem Ortstermin.

Abgrenzung zur Steuerberatung: Verfahrensrechtliche Fragen zu Änderungsanträgen, Feststellungszeitpunkten und Rechtsbehelfen gegenüber dem Finanzamt klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Über die Anerkennung des Gutachtens entscheidet das zuständige Finanzamt.