Der Bodenrichtwert: Bedeutung & Grenzen für den Wert

Was der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB abbildet

Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer abgegrenzten Zone (Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Ermittelt wird er von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis der amtlichen Kaufpreissammlung – jeder notarielle Grundstückskaufvertrag fließt anonymisiert in diese Auswertung ein.

Veröffentlicht werden die Werte in unserer Region über zwei Landesportale:

• BORIS-Bayern für Unterfranken (u. a. Würzburg, Kitzingen, Schweinfurt, Main-Spessart, Aschaffenburg und Miltenberg – teils kostenpflichtiger Einzelabruf)
• BORIS-BW für Baden-Württemberg (u. a. Wertheim, Tauberbischofsheim und Bad Mergentheim im Main-Tauber-Kreis)

Warum der Bodenrichtwert noch kein fertiger Grundstückswert ist

Der ausgewiesene Quadratmeterpreis bezieht sich immer auf ein normiertes Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen (Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße oder -tiefe). In einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB prüfe ich nach § 40 ImmoWertV insbesondere vier Anpassungsebenen:

1. Maß der baulichen Nutzung (WGFZ / GFZ): Lässt das konkrete Grundstück eine höhere oder niedrigere Geschossflächenzahl zu als das Richtwertgrundstück, wird der Bodenrichtwert über die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses bzw. der ImmoWertV umgerechnet.
2. Grundstücksgröße und -zuschnitt: Übergroße Wohngrundstücke mit großem Hinterlandanteil erzielen je Quadratmeter regelmäßig niedrigere Werte als kompakte Bauplätze; ebenso wirken sich schmale Handtuchzuschnitte, Hinterliegerlagen oder starke Hanglagen aus.
3. Erschließungsbeitragszustand („ebf“-Prämisse): Steht im Bodenrichtwertauszug „erschließungsbeitragsfrei (ebf)“, definiert dies nur die Rechenprämisse der Zone – es ist keine Bestätigung, dass das konkrete Bewertungsgrundstück beitragsfrei ist. Verbindliche Klarheit liefert allein eine schriftliche Erschließungsbeitragsauskunft der Kommune.
4. Rechte und Belastungen: Wege- und Leitungsrechte in Abteilung II des Grundbuchs oder öffentlich-rechtliche Baulasten (in Baden-Württemberg) bleiben im Zonenrichtwert unberücksichtigt.

Wo der Bodenrichtwert steuerlich besonders ins Gewicht fällt

Neben An- und Verkauf entscheidet die sachgerechte Ableitung des Bodenwerts vor allem in drei steuerlichen Zusammenhängen:

• Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG): Das Finanzamt multipliziert im typisierten Verfahren häufig ungekürzt den Zonen-Bodenrichtwert mit der Gesamtfläche – selbst bei stark hängigen, übergroßen oder durch Dienstbarkeiten eingeschränkten Flurstücken.
• Kaufpreisaufteilung für die Gebäude-AfA: Ein überhöht angesetzter Bodenanteil drückt rechnerisch den abschreibungsfähigen Gebäudewert vermieteter Immobilien.
• Grundsteuer B in Baden-Württemberg (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW): Während Bayern ein reines Flächenmodell ohne Bodenrichtwertbezug nutzt, bestimmt in Baden-Württemberg allein der Bodenwert zum Stichtag 01.01.2022 den Grundsteuerwert. Liegt der tatsächliche Bodenwert aufgrund konkreter Grundstücksmerkmale um mehr als 30 % unter dem pauschalen Ansatz, kann auf Antrag der niedrigere Wert angesetzt werden.