Vorweggenommene Erbfolge & Haus-Schenkung: Bewertung

Warum eine sachliche Wertbasis die Familienplanung entlastet

In vielen Familien in Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis macht das Elternhaus, ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder ergänzender Grundbesitz den größten Teil des Gesamtvermögens aus. Wer den Übergang auf die nächste Generation frühzeitig zu Lebzeiten regelt, möchte vor allem zwei Dinge erreichen: klare Verhältnisse ohne späteren Geschwisterstreit und eine verlässliche Kalkulationsgrundlage für Notar und Steuerberatung.

Schätzungen „aus dem Bauch heraus“ führen dabei oft ungewollt zu Spannungen – etwa wenn ein Kind das Haus in Würzburg oder Wertheim übernimmt und die weichenden Geschwister das Gefühl haben, der Wert sei zu niedrig oder zu hoch angesetzt worden.

Drei typische Fragestellungen bei Übergaben zu Lebzeiten

1. Gleichstellungsgelder und Pflichtteilsergänzung

Übernimmt nur eines von mehreren Kindern die Immobilie, werden im Übergabevertrag häufig Gleichstellungszahlungen vereinbart. Zugleich können Schenkungen innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist (§ 2325 BGB) spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche berühren. Eine stichtagsbezogene, für alle Beteiligten offen nachvollziehbare Wertermittlung schützt Übergeber wie Übernehmer gleichermaßen vor späteren Nachforderungen auf unsicherer Tatsachengrundlage.

2. Übergabe unter Vorbehalt von Wohnungsrecht oder Nießbrauch

Bleiben die Eltern im Haus wohnen oder behalten sie sich bei einem Mietshaus die laufenden Erträge zur Altersvorsorge vor, wird in Abteilung II des Grundbuchs meist ein lebenslanges Wohnungsrecht oder ein Vorbehaltsnießbrauch eingetragen. Der kapitalisierte Wert dieses Rechts mindert den wirtschaftlichen Wert der Zuwendung erheblich – muss aber anhand der konkreten Vertragsregelung zu Instandhaltung und Nebenkosten sauber berechnet werden.

3. Schenkungsteuer und Nachweis nach § 198 BewG

Überschreitet das übertragene Immobilienvermögen die persönlichen Schenkungsteuerfreibeträge, setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren fest. Weicht dieser pauschale Wert wegen Instandhaltungsstau, Baujahresbesonderheiten oder Grundstückslasten nach oben vom realen Marktwert ab, kann über ein Verkehrswertgutachten gemäß § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert zum Übertragungsstichtag nachgewiesen werden.

Gehören neben dem Wohnhaus auch Bauplätze, Ackerflächen, Grünland oder Weinberge zur Übergabe, werden diese nach ihrem jeweiligen Entwicklungszustand gesondert bewertet (mehr dazu unter Unbebaute Grundstücke & Ackerland bewerten).

Welche Gutachtenform ist wann passend?

• Kurzgutachten: Wenn innerhalb der Familie volles Einvernehmen besteht, die persönlichen Steuerfreibeträge deutlich unterschritten werden und lediglich eine sachverständige Zahl für das Familiengespräch gesucht wird.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Wenn eine Vorlage beim Finanzamt in Betracht kommt, komplexe Rechte (Nießbrauch, Altenteil, Erbbaurecht) eingepreist werden müssen oder eine urkundlich belastbare Dokumentation für alle Erben gewünscht ist.

Hinweis zur Rollenverteilung: Stimmen Sie die vertragliche und steuerliche Ausgestaltung einer Übergabe stets frühzeitig mit Ihrem Notariat, einem Fachanwalt für Erbrecht und Ihrer Steuerberatung ab.