Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG

Warum Finanzamtsbewertung und Marktrealität oft auseinanderfallen

Wird ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück vererbt oder zu Lebzeiten übertragen, stellt die Bewertungsstelle des Finanzamts den sogenannten Grundbesitzwert fest. Weil jährlich hunderttausende Fälle bearbeitet werden, greifen nach §§ 176 ff. Bewertungsgesetz (BewG) stark standardisierte Rechenmodelle – ganz ohne persönliche Besichtigung der Immobilie.

Seit den Anpassungen des Bewertungsgesetzes führen niedrige gesetzliche Liegenschaftszinssätze, typisierte Sachwertfaktoren und pauschale Bewirtschaftungskostensätze gerade bei älteren Bestandsbauten in Würzburg, Wertheim oder den umliegenden Landkreisen regelmäßig zu rechnerischen Grundbesitzwerten, die am freien Markt nicht erzielbar wären.

Typische Faktoren, die im pauschalen Verfahren untergehen:

• Sichtbarer Instandhaltungsstau und Bauschäden (z. B. überalterte Heizung, sanierungsbedürftiges Dach, Feuchte im Keller)
• Wertmindernde Eintragungen im Grundbuch Abteilung II wie Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Wege- und Leitungsrechte
• Konkrete Nachteile der Mikrolage (Durchgangsverkehr, Hanglage, Hinterliegererschließung) oder wirtschaftlich überholte Grundrisse
• Abweichende tatsächliche Mieten, Leerstände oder eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Die Öffnungsklausel des § 198 BewG

Weicht der festgestellte Grundbesitzwert nach oben vom Marktwert ab, räumt § 198 Abs. 1 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit ein, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (entspricht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB) am Bewertungsstichtag niedriger ist.

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann hierfür regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken dienen; ergänzend kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis als Nachweis in Betracht kommen (§ 198 Abs. 3 BewG).

Anforderungen an ein plausibles Nachweisgutachten

Finanzämter prüfen eingereichte Gutachten formal und inhaltlich genau. Entscheidend sind insbesondere:

1. Exakter Wertermittlungsstichtag: Maßgeblich ist bei Erbschaften der Todestag (§ 9 ErbStG), bei Schenkungen der Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung.
2. Persönliche Ortsbesichtigung: Lückenlose Aufnahme und Fotodokumentation des tatsächlichen Objektzustands im Rahmen einer zerstörungsfreien Sichtprüfung.
3. Vollständige Herleitung nach ImmoWertV: Saubere Ableitung anhand der Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses und detaillierte Begründung aller besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Ein bloßes Kurzgutachten reicht für § 198 BewG nicht aus.

Zusammenspiel mit Ihrer Steuerberatung

Auf unserer Leistungsseite zur steuerlichen Wertermittlung nach § 198 BewG finden Sie weitere Details zum Ablauf. Wichtig für die klare Rollenverteilung: Als Immobiliensachverständiger beurteile ich ausschließlich den bautechnischen Zustand und den realistischen Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag. Die Prüfung von Feststellungs- und Steuerbescheiden, die Wahrung verfahrensrechtlicher Einspruchsfristen sowie die Berechnung persönlicher Freibeträge übernehmen Ihre Steuerberaterin, Ihr Steuerberater oder Ihr Fachanwalt. Über die Anerkennung des Gutachtens im Einzelfall entscheidet das zuständige Finanzamt.